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    福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知

    發布時間:2008-10-16點擊:1740次

    福建省地方稅務局

    關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知

    閩地稅發〔2008〕64號

    各市、縣(區)地稅局,省、各設區市地稅局直屬分局、稽查局,福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局,泉州、南平市地稅局征收分局:

        為配合國家開展土地市場的治理整頓,發揮稅收的調節作用,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算鑒證業務準則>的通知》(國稅發〔2007〕132號)等有關規定,現就進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理有關事項通知如下:

        一、關于土地增值稅預征管理

        (一)調整平均預征率。從2008年5月1日起,我省土地增值稅平均預征率改為普通住宅1%-2%、非普通住宅2%-3%、非住宅及別墅4-5%,各地在幅度內確定當地適用預征率并上報省局備案。

        (二)推行單項預征率。對增值率明顯偏高的房地產開發項目實行單項預征率,即:在房地產預售環節,根據售價及工程建設總投資預算,測算應納土地增值稅稅額,以預計的應納稅額除以預計的轉讓收入計算一個比例,作為預征率,在每次預收房款時,按每筆收入乘以該預征率,以此計算每次應預繳的稅款。單項預征率不得低于平均預征率。

        納稅人在財務賬冊上應對適用不同預征比例的房地產分別核算;對不能分開核算的,從高適用預征比例征收土地增值稅。各地地稅機關應加強對土地增值稅預征的監督管理,通過與營業稅稅款入庫數據比對等方式監控稅源,對未按規定預繳稅款的行為應嚴格按照有關規定加收滯納金。

        二、關于土地增值稅清算

        (一)加強清算管理。各地要嚴格按《福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法(試行)》規定,對清算項目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分別計征土地增值稅。對符合國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)規定的清算條件的項目應按規定期限辦理清算手續,逾期不辦理清算的按稅收征管法第62條進行處罰。對納稅人不進行清算申報,不繳或者少繳應納稅款的,按稅收征管法第64條規定處罰。對稅務機關通知辦理清算申報而拒不申報、提供虛假納稅資料造成不繳或者少繳稅款的,按稅收征管法第63條規定處罰。

        對本通知下發前已符合應清算條件至今尚未按規定進行土地增值稅清算的房地產開發企業,應于6月30日前到主管稅務機關辦理清算手續。逾期不辦理的,主管稅務機關將按稅收征管法的有關規定進行處理。

        (二)土地增值稅扣除項目金額的計算。對同一項目中包含不同類型房地產的,其扣除項目金額在不同類型房地產間的分攤原則上按可售面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他合理方式計算分攤。具體事宜由設區市地稅局明確。

        (三)設定四項開發成本預警值。鑒于我省各地開發成本存在較大差異,省局不做統一規定。但各設區市局應按國稅發〔2006〕187號文規定,參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結合房屋結構、用途、區位等因素,對前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等四項開發成本設定預警值。對土地增值稅清算過程中,四項開發成本明顯高于預警值,又無正當理由的,可按預警值進行計算扣除。

       三、關于房地產開發企業土地增值稅核定征收率

        對清算過程中發現符合國稅發〔2006〕187號文所規定的土地增值稅核定征收情形的房地產開發項目,分別按以下規定實行核定征收:

        (一)對2006年1月1日前已竣工且銷售完畢但尚未清算土地增值稅的項目,由主管稅務機關按照稅款所屬時期適用的預征率核定;

        (二)2006年1月1日起至2008年6月30日止,已竣工且銷售完畢但尚未清算土地增值稅的項目,按銷售額的3%核定征收。

        (三)2008年7月1日起,按銷售額的5%或主管地稅機關確定的單項預征率核定。

        主管地方稅務機關對實行核定征收土地增值稅的房地產開發項目,應向納稅人開具《土地增值稅核定征收通知書》(見附件1)送達納稅人。

        四、關于中介參與清算鑒證的問題

       中介機構在參與我省土地增值稅清算鑒證過程中,除對銷售普通住宅與非普通住宅進行清算鑒證外,還應就銷售非住宅部分進行清算鑒證,并在《企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》中體現,同時報送《土地增值稅清算稅款鑒證(銷售非住宅)表》(見附件2)。具體鑒證辦法參照《土地增值稅清算鑒證業務準則》(國稅發〔2007〕132號)執行。

       附件:1、土地增值稅核定征收通知書

             2、土地增值稅清算稅款鑒證(非住宅)明細表 
                                

                                         二OO八年四月七日

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